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Seguro fiança pode ser a solução se não há fiador ou cheque caução

28/04/2014
Fonte: CQCS

O mercado de imóveis está aquecido. Enquanto os preços encontram-se nas alturas, quem não pode realizar o sonho da casa própria não tem saída: o jeito é continuar no aluguel. Mas, para alugar um imóvel, você precisa apresentar garantias.

Muitos consumidores recorrem às opções mais conhecidas, que são os fiadores ou o caução. Mas nem todo mundo aceita ser fiador ? afinal, os riscos são altos para quem assume a responsabilidade. E há quem não disponha do valor para usar como caução.

A saída, então, é o seguro fiança locatícia, que substitui a figura do fiador no contrato de aluguel e garante ao proprietário do imóvel o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos que o inquilino não pagar. Para saber como funcionam, suas características e, o principal, os custos, veja as conclusões do nosso estudo.

Para realizar o estudo, foram simulamos cenários no Rio de Janeiro e em São Paulo. Enviamos questionários para as nove maiores seguradoras do ramo, mas apenas a Mutual Seguros e o Grupo BB Mapfre nos responderam. Buscamos as informações que faltavam em sites, fizemos simulações e indagamos sobre as condições gerais. Avaliamos quatro produtos (representam 98% do total oferecido no mercado), totalizando oito cotações em dois cenários.

Descontos progressivos na renovação

A lei que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos prevê, ao todo, quatro opções de garantias para a locação de um imóvel. E o seguro de fiança locatícia é apenas uma delas. A burocracia para a contratação desse produto é parecida com a de um seguro auto, embora os parâmetros de análise sejam diferentes.

Vale lembrar que a lei veda, sob pena de nulidade, que o vencidos que o inquilino não pagar. Para saber como funcionam, suas características e, o principal, os custos, veja as conclusões do nosso estudo.

A vigência varia de acordo com o que for estabelecido no contrato, e pode ser anual ou plurianual. As seguradoras costumam estipular um prazo de 30 meses. Com o término do contrato, a renovação é facultativa, mas algumas empresas oferecem descontos para os clientes que mantêm o relacionamento, como é o caso do Grupo BB Mapfre.

Para essa seguradora em específico, existe um bônus para cada renovação: 10% de desconto na primeira, 15% na segunda e 20% na terceira renovação.

Cobertura é boa em caso de calote

Para apontar as apólices com melhor relação custo-benefício, analisamos alguns itens que julgamos mais importantes nos contratos e que devem ser observados na hora da contratação.

Na garantia básica de pagamento de aluguel, todas as empresas possuem a responsabilidade máxima de até 30 vezes o valor do aluguel, e nenhuma cobra franquia nessa cobertura.

Por isso, todas foram bem avaliadas. Esse item possui contratação obrigatória e garante ao dono do imóvel o ressarcimento dos prejuízos causados quando o inquilino deixa de pagar os aluguéis, bem como das multas moratórias quando for o caso. Nessa cobertura, avaliamos a responsabilidade máxima da seguradora, usando como base o aluguel de R$ 1.500 e o valor da franquia, quando cobrada.

A cobertura de multa por rescisão é opcional. Por sua vez, garante o pagamento de multas por rescisão antecipada do contrato, tanto se isso ocorrer mediante a entrega das chaves ou quando houver o abandono do imóvel, antes do recebimento da citação ? e desde que previstas em contrato. Nessa cobertura, o valor pago pela multa é proporcional ao período que falta entre a entrega efetiva do imóvel e o prazo previsto para o término do contrato.

Também avaliamos a responsabilidade máxima da seguradora, com base em um aluguel de R$ 1.500, mais o valor da franquia (quando cobrada). Com exceção da Mutual Seguros, as seguradoras possuem responsabilidade máxima de até três vezes o aluguel e não cobram franquia.

Todas cobram franquia por danos

A cobertura adicional de danos ao imóvel visa ao ressarcimento pelos danos provocados pelo inquilino aos bens cobertos pelo seguro. Em regra, restringem-se aos bens fixados à estrutura do imóvel, com natureza definitiva, e/ou que façam parte integrante de suas construções, como, por exemplo, as paredes.

Ao solicitar a contratação, será feita uma vistoria e, posteriormente, a geração de um laudo para a seguradora, descrevendo as condições atuais do imóvel. Locador e locatário receberão uma cópia para assinar.

Avaliamos a responsabilidade máxima da seguradora, tendo como base o aluguel de R$ 1.500, o valor da franquia e o limite mínimo de indenização. Quase todas as operadoras possuem responsabilidade máxima de até seis vezes o valor do aluguel e cobram franquia do locador de 20% dos prejuízos causados pelo inquilino.

A cobertura adicional de IPTU, como o nome sugere, garante o ressarcimento em razão do não pagamento dos encargos legais com o Imposto Predial e Territorial Urbano.Todas as seguradoras possuem responsabilidade máxima sete vezes acima do valor do IPTU declarado na apólice (chegando, em geral, até 30 vezes), além de não cobrarem franquia, nem limite mínimo de indenização ? ou seja, quando ocorre algum dano e o valor dos prejuízos tem que ser, no mínimo, o estipulado pela seguradora.

E a cobertura de pintura garante a restituição dos danos, desde que reconhecidos por um perito designado pela seguradora. Avaliamos apenas a cobertura para a pintura interna, que é interessante se os inquilinos tiverem filhos pequenos. As seguradoras Porto, BB Mapfre e Invest Seguradora foram bem, pois possuem a responsabilidade máxima de até três vezes o valor do aluguel, além de não cobrarem franquia, nem limite mínimo de indenização.

Exclusões precisam melhorar

Assim como em todo contrato de bem ou serviço que o consumidor vai adquirir, é preciso ter olho vivo nas exclusões impostas pela empresa, ou seja, tudo aquilo que não dá direito à indenização. Para não ser pego de surpresa, leia atentamente o contrato e verifique se o seguro atende de fato às suas necessidades.

Em nosso teste, avaliamos uma série de exclusões e constatamos que riscos como tumultos, alagamentos, danos ocorridos a tubulações hidráulicas e fiações por uso ou desgaste costumam ficar fora da cobertura das seguradoras. Nesse critério, todas as seguradoras obtiveram conceito ruim. E, por isso, precisam melhorar.

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